1、问：物业管理活动中，本市房管部门承担哪些职责？

答：市房屋行政管理部门履行以下职责：

  （一）制定本市物业管理相关政策；

  （二）建立完善本市物业管理分级培训体系；

  （三）指导区房屋行政管理部门开展辖区内物业管理的监督管理工作；

  （四）指导物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；

  （五）建立全市统一的物业管理监管与服务信息平台；

  （六）实施对物业服务行业及其他物业管理相关工作的监督管理。

  区房屋行政管理部门履行以下职责：

  （一）组织实施物业管理相关政策和制度；

  （二）实施辖区内物业服务企业和从业人员的监督管理；

  （三）指导和监督物业管理招投标活动；

  （四）实施业主大会成立前专项维修资金的归集和日常使用管理；

  （五）实施物业管理区域核定、物业服务企业用房和业主委员会用房（以下合称物业管理用房）确认等事项；

  （六）指导乡、镇人民政府和街道办事处对业主大会、业主委员会的工作以及其他物业管理工作实施监督管理；

  （七）指导乡镇人民政府和街道办事处开展物业管理业务培训；

  （八）落实物业管理方面的其他监督管理职责。

2、问：物业管理活动中，街镇承担哪些职责？

答：乡、镇人民政府和街道办事处履行以下职责：

  （一）指导和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选，办理相关备案手续；

  （二）指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作，对业主大会筹备组（以下简称筹备组）成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训；

  （三）参加物业承接查验，指导和监督辖区内物业管理项目的移交和接管工作；

  （四）办理物业服务合同备案，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，指导和监督物业服务企业履行法定的义务；

  （五）监督业主、使用人按照规定使用和维护物业；

  （六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；

  （七）建立物业应急服务保障机制；

  （八）法律、法规、规章规定的其他职责。

乡、镇人民政府和街道办事处设立的房屋管理事务机构承担房屋管理的相关具体事务。

3、物业管理活动中，居民委员会、村民委员会承担哪些职责？

答：居民委员会、村民委员会依法协助乡、镇人民政府和街道办事处开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业主委员会的指导和监督，引导其以自治方式规范运作。比如，派代表参加业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组；应业主委员会邀请派代表参加业主大会会议和业委员会议，并提出意见建议；规定小区出现物业服务“断档”且未成立业主委员会的，经20%以上业主提请，由居民委员会、村民委员报街镇选定物业服务企业提供临时服务等。

此外，居民委员会还应当按照《上海市居民委员会工作条例》第十二条、第二十条和第二十一条的规定履行物业管理相关职责。比如，因客观原因未能选举产生业主委员会的，在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下，组织业主讨论决策住宅小区公共管理事务，经业主大会委托也可以暂时代行业主委员会的相关职责；对涉及大多数居民利益的物业管理事项，督促业主委员会依法召开业主大会，广泛征求业主意见并形成决议；指导和监督业主委员会督促物业服务企业履行物业服务合同；对物业服务企业不履行物业服务合同或者物业管理方面存在的问题，可以报告街道办事处或者乡镇人民政府、房屋行政管理部门；在尚未选聘物业服务企业且未组建业主委员会的住宅小区，组织居民做好公共区域的物业管理工作；依法调解业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷等。

4、问：业主在住宅物业管理活动中，享有哪些权利？

答：业主在住宅物业管理活动中，享有如下10项权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

  （二）提议召开业主大会会议、业主小组会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

  （三）提出制定和修改管理规约、专项维修资金管理规约、业主大会议事规则的建议；

  （四）参加业主大会会议、业主小组会议，行使投票权；

  （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

  （六）监督业主委员会的工作；

  （七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

  （八）对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

  （九）监督专项维修资金的管理和使用；

  （十）法律、法规规定的其他权利。

5、问：业主在物业管理活动中，应当履行什么义务？

答：业主在住宅物业管理活动中，应当依法履行如下8项义务：

  （一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则和专项维修资金管理规约；

  （二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的使用，公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的规章制度；

  （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

  （四）按照有关规定交纳专项维修资金；

  （五）按时交纳物业服务费；

  （六）履行其承担的房屋使用安全责任；

  （七）向业主委员会提供联系地址、通讯方式；

  （八）法律、法规规定的其他义务。

6、问：业主大会的成立条件是什么？

答：一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。但只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

 

7、问：业主大会筹备组或换届改选小组由哪些人组成？

答：筹备组由业主代表，建设单位代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。换届改选小组由业主代表，乡、镇人民政府或者街道办事处代表，物业所在地居民委员会或者村民委员会代表组成。

筹备组、换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表人数所占比例应当不低于总人数的二分之一。

 

8、问:业主委员会委员由几人组成？

答：业主委员会由五人以上单数组成，但建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成。

9、问：业主委员会委员应当符合什么法定条件？

答：业主委员会委员应当是热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力，且本人、配偶及其直系亲属未在本物业管理区域服务的物业服务企业任职的业主。业主在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员。

 

10、问：业主委员会应当履行哪些职责？

答：业主委员会履行下列职责：

  （一）召集业主大会会议，报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况；

  （二）执行业主大会决定，处理业主大会的日常管理事务；

  （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

  （四）拟订业主大会年度财务预算方案和决算方案；

  （五）拟订物业共用部分经营管理方案以及收益的管理、使用和分配方案；

  （六）拟订印章管理、财务管理、档案管理、停车管理、宠物管理、装饰装修管理等规章制度；

  （七）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补建、再次筹集；

  （八）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

  （九）监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止；

  （十）业主大会赋予的其他职责。

 

11、问：业主委员会备案时，应当向街镇提供哪些材料？

答：业主委员会自选举产生之日起三十日内，持下列文件向乡、镇人民政府或者街道办事处备案：

  （一）业主大会会议记录和会议决定；

  （二）业主大会议事规则；

  （三）管理规约；

  （四）专项维修资金管理规约；

  （五）业主委员会委员的名单、基本情况和书面承诺；

  （六）业主委员会委员的培训记录。

12、问：发生哪些情形，业主委员会委员资格会被终止？

答：已不再是本物业管理区域内业主或者以书面形式向业主委员会提出辞职的业主委员会委员，其委员资格自情形发生之日起自然终止；因健康等原因无法履行职责且未提出辞职的业主委员会委员，经业主大会会议讨论通过，其委员资格终止；拒不召集业主委员会会议、一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上或者违反书面承诺的业主委员会委员，业主大会可以罢免其委员资格。

 

13、问：换届改选期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议进行表决的事项有哪些？

答：自换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

  （一）选聘、解聘物业服务企业；

  （二）调整物业收费标准；

  （三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

  （四）其他重大事项。

 

14、问：选聘物业服务企业的方案应当包含哪些内容？

答：选聘方案应当包括拟选聘物业服务企业的信用状况、专业管理人员的配备、管理实绩要求、物业服务内容和收费标准、物业服务合同期限和选聘方式等内容。

 

15、问：归业主共有的配套设施设备有哪些？

答：物业管理区域内的下列配套设施设备归业主共有：

  （一）物业管理用房；

  （二）门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊；

  （三）物业管理区域内按规划配建的非机动车车库；

  （四）单独选址、集中建设的共有产权保障住房、征收安置住房小区的停车位；

  （五）物业管理区域内的共有绿化、道路、场地；

  （六）建设单位以房屋销售合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的物业；

  （七）其他依法归业主共有的设施设备。

 

16、问：物业服务合同可以约定哪些服务事项？

答：物业服务合同可以约定下列服务事项：

  （一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护；

  （二）共有绿化的维护；

  （三）共有区域的保洁；

  （四）共有区域的秩序维护；

  （五）车辆的停放管理；

  （六）物业使用中对禁止性行为的管理措施；

  （七）物业维修、更新、改造和养护费用的账务管理；

  （八）物业档案资料的保管；

  （九）业主大会或者业主委托的其他物业服务事项。

 

17、问：物业服务企业当建立和保存的档案和资料有哪些？

答：物业服务企业应当建立和保存下列档案和资料：

  （一）小区共有部分经营管理档案；

  （二）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；

  （三）水箱清洗记录及水箱检测报告；

  （四）住宅装饰装修管理资料；

  （五）业主清册；

  （六）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；

  （七）物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

 

18、问：业主与物业服务企业如何商定物业服务费收费标准？

答：物业服务收费标准由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。实行物业服务包干制收费方式的，在调整物业服务收费标准前，应当对物业服务费用收支情况进行审计或者委托第三方机构评估对收费标准进行评估。

市房屋行政管理部门将发布住宅小区物业服务标准，指导物业管理行业协会定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。

 

19、问：物业服务合同终止后，物业服务企业应当向建设单位或者业主委员会移交哪些资料和财物？

答：物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十日内，向建设单位或者业主委员会移交下列资料和财物：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

  （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

  （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）小区共有部分经营管理档案；

  （五）小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录；

  （六）水箱清洗记录及水箱检测报告；

  （七）住宅装饰装修管理资料；

  （八）业主清册；

  （九）物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖等书面协议；

  （十）物业服务期间形成的物业共用部分运行、维修、更新、改造和养护的有关资料；

  （十一）公共收益的结余；

  （十二）采用酬金制计费方式的，产生的物业服务资金结余以及用物业服务资金购置的财物；

  （十三）物业管理用房；

  （十四）应当移交的其他资料和财物。

 

20、问：小区的公共收益应当用于哪些方面？

答：公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充且补充比例应当高于公共收益金额的百分之五十。公共收益补充专项维修资金后的剩余部分，应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。

 

21、问：物业装饰装修和使用过程中，有哪些禁止行为？

答：业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，按照房屋安全使用规定使用物业。禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

  （一）损坏房屋承重结构；

  （二）违法搭建建筑物、构筑物；

  （三）破坏房屋外貌；

  （四）擅自改建、占用物业共用部分；

  （五）损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

  （六）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品；

  （七）排放有毒、有害物质；

  （八）发出超过规定标准的噪声；

  （九）法律、法规和规章禁止的其他行为。

 

22、问：业主、使用人装饰装修房屋时应当履行哪些义务？

答：业主、使用人装饰装修房屋时应当履行下列义务：

（一）遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约；

（二）事先告知物业服务企业，并与物业服务企业签订装饰装修管理协议；

（三）配合物业服务企业对装饰装修活动进行巡查。

 

23、问：一户业主是否能购买或附赠多个产权车位？

答：物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位；超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

 

24、问：建设单位产权车位的租赁价格如何确定？

   答：建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整；业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。

 

25、全体共有的停车位租赁价格如何确定？

答：车辆在全体共用部分的停放、收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。

业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。收费标准、费用列支和管理等事项应当在前期物业服务合同中予以约定。

 

26、问：小区内物业的维修、更新、改造和养护费用由谁承担？

答：物业维修、更新、改造和养护的费用，按照下列规定承担：

  （一）专有部分的所需费用，由拥有专有部分的业主承担；

  （二）部分共用部分的所需费用，由拥有部分共用部分业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担；

  （三）全体共用部分的所需费用，由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。

    设立专项维修资金的，部分共用部分、全体共用部分的维修、更新和改造费用可以按照国家和本市的相关规定在专项维修资金中列支。但物业的共用部分属于人为损坏的，费用应当由责任人承担。

 

27、问：当专项维修资金余额达到法定筹集标准时，如何续筹维修资金？

答：专项维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当及时启动再次筹集程序，再次筹集的具体方式及筹集金额、期限、程序、资金入账等事项由业主大会作出决定。

专项维修资金管理规约未就再次筹集专项维修资金进行约定，且业主大会在90日内未作出决定的，业主委员会应当书面通知专项维修资金开户银行向需要交纳专项维修资金的业主发出交款通知，通知其应交金额和交纳时间。业主应当自收到交款通知之日起90日内，一次性将专项维修资金账户余额补至首期筹集金额的50%。

 

28、问：哪些情形可以启动紧急维修程序使用专项维修资金？

答：发生下列情形，不属于工程质量保证范围且需要使用专项维修资金的，可以启动紧急维修程序： 

 1、水泵、水箱（池）故障，影响正常使用的；

          2、电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的；

          3、火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统损坏，消防部门出具整改通知书的；

          4、外墙墙面、建筑附属构件有脱落危险，经有资质的鉴定机构出具证明的； 

          5、屋顶或外墙渗漏等情况，严重影响房屋使用，经有资质的鉴定机构出具证明的。

 

29、问：业主大会成立前如何使用专项维修资金？

答：业主大会成立前，发生一般维修事项需要动用专项维修资金的，物业服务企业应当提出维修实施方案，由物业所在地的居民委员会或者村民委员会组织征询业主意见，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意后，由物业服务企业组织实施。仅涉及部分共用部分的，可以提交涉及共用部分的业主依法讨论通过。维修费用经市房屋行政管理部门指定的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。

业主大会成立前，发生紧急维修事项需要使用专项维修资金的，物业服务企业应当持有关材料，报街镇房管机构审核同意后组织实施。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，报区房屋行政管理部门在专项维修资金中直接列支。

 

30、问：遇到紧急维修事项，业主委员会确不同意使用专项维修资金，该怎么处理？

答：业主大会成立后，遇到紧急维修事项，物业服务企业或者自行管理执行机构应当持有关材料向业主委员会和物业所在地房管机构报告，并向业主委员会提出列支专项维修资金的申请，经业主委员会审核同意后组织实施。业主委员会对维修、更新方案未在七日内审核同意，且已出现影响房屋正常使用或者居民人身财产安全情形的，区房屋行政管理部门可以组织代为维修。维修费用经具有相应资质的中介机构审价后，凭审价报告和区房屋行政管理部门出具的支取通知，在专项维修资金中列支。

 

31、问：专项维修资金和公共收益在账目公开和财务审计方面有些什么要求？

答：业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每半年公布一次专项维修资金的收支情况，每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。

业主大会、业主委员会应当委托有资质的中介机构对专项维修资金、公共收益的收支情况以及业主委员会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计。审计结果应当在物业管理区域内显著位置公告三十日。

32、问：《上海市住宅物业管理规定》第五章规定的行政处罚事项，是否全部由区房屋行政管理部门行使行政处罚权？

答：违法搭建建筑物、构筑物的，由城管执法或者规划行政管理部门根据职责分工，依照《上海市拆除违法建筑若干规定》的相关规定行使行政处罚权；破坏房屋外貌，损坏房屋承重结构，擅自改建、占用物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的，擅自改变物业使用性质的，物业服务企业对业主、使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未在规定时间内报告有关行政管理部门的，由城管执法部门按照《上海市城市管理行政执法条例》及《上海市城市管理行政执法条例实施办法》的相关规定相对集中行使行政处罚权。

 （本文转载自上海市物业管理协会）